本轮楼市调控启动 把“房住不炒”落实到位

1. 本轮楼市调控启动 把“房住不炒”落实到位

不同城市不同地区房地产市场的变化走势有差异，房价水平及其涨幅也不尽相同。这既与当地市场供需状况有关，也与各地调控措施及力度不无关系。房价涨幅依然过高的城市，应该按照中央“房住不炒”的定位，认真审视评估本地楼市调控措施及效果。无论是坚持因城施策、一城一策、落实地方政府主体责任，还是制定人才引进奖励政策，都不能有悖于“房住不炒”定位。
近一个月来，一些地区或部门相继出台新的楼市调控措施，引发社会广泛关注。
比如，江苏苏州市明确规定新房和二手房在购房人取得不动产权证后，分别于3年和5年之后才可转让；陕西西安市对迁入户籍居民和非户籍居民购房，在缴纳社保和个税方面提高了门槛；银保监会约谈部分房地产信托企业，要求控制房地产信贷规模和比重。这一系列举措，是相关地区或部门针对房地产市场形势的发展变化，为更好落实中央“房住不炒”定位所采取的应对措施。
2016年9月30日，本轮楼市调控启动以来，上百座城市加入了楼市调控行列，先后推出数百次调控具体措施。从全国性数据观察，最为明显的变化有两点。一是今年上半年，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长5.6%和下降1.8%，均降至调控以来的第二个低点（第一个低点为今年1月份至2月份，受节日因素影响较大），表明在一定程度上挤出了泡沫；二是70个大中城市特别是一线城市新房和二手房，同比与环比房价指数都比调控前有明显回落。
同时，还应该看到，不同城市不同地区相比较，房地产市场的变化走势还有差异，房价水平及其涨幅也还不尽一致。这既与当地市场的供需状况有关，也与各地调控措施及力度不无关系。苏州市虽然不在国家统计局在统的70个大中城市之列，但江苏省各主要城市房价涨幅在全国城市中处于相对较高位势。另据多家媒体报道，苏州市一些热点地区楼市挂牌价及销售均价近期均有明显提升。5月份，住建部在提示了6座城市之后，又对房价涨幅较高的4座城市发出预警提示，其中就包括苏州市。
据报道，苏州市此次出台新的调控措施，是近3个月来第四次加码楼市调控。此前，在一些城市将新房再上市时间确定为2年，就有分析人士指出，两年时间对投资投机性购房者而言，是一个可以接受且能够坚持的时限。正因如此，苏州市把新房限售时限延至3年，对遏制炒房或许有一定效果，但效果仍需进一步观察。
从过去两年的中央经济工作会议到今年4月份的中央政治局会议，都明确提出并反复强调“房住不炒”定位。房地产调控能否取得实效，房价能否回归价值，更多民众的刚需和改善性需求能否更好地得到满足，都在于是否坚持了和在多大程度上坚持了“房住不炒”定位，而不在于具体调控次数和措施条数的多少。所以，有些城市虽已多次加码调控，但要尽快取得实效，其政策措施还有完善的空间和余地，如将新房限售时限延至与二手房相同，视售房套数将限售与税费政策相结合等。
当前，各地特别是房价水平或涨幅依然过高的城市，都应该按照中央“房住不炒”的定位，认真审视评估本地楼市调控措施及效果。无论是坚持因城施策、一城一策、落实地方政府主体责任，还是制定人才引进奖励政策，都不能有悖于“房住不炒”定位。符合这一定位的措施就应该坚持和强化，反之就应调整乃至取消。与此同时，各地党委政府要从本地实际出发，积极推进结构性调整和新旧动能转换，促进经济社会持续健康发展。（潘 璠）

2. 落实“房住不炒” 楼市调控应更精细化

进入2021年,新一轮楼市调控如期而至,这一次从一线城市开始。
近日,此前已屡屡出手整治楼市乱象的深圳再出新规,家庭购买商品房只能登记在具有购房资格的家庭成员名下,即不符合购房资格的不能单独登记也不能联名登记。在市场人士看来,这意味着通过假结婚联名买房行不通了。紧接着,上海也在21日晚间突然公布楼市调控新政,从税收、限购、限贷、供地等多方面采取措施,其中也包括打击假离婚炒房。到了22日,深圳市住房和建设局发布公告,对涉嫌违规申购华润城润玺一期的12名人员进行惩戒,剑指市场质疑的代持炒房现象。
深圳和上海出台房地产市场调控措施,对于未来各大城市的楼市走向具有很强的警示作用和引导意义。
一边是“假结婚”买房,另一边又变成“假离婚”买房,违规炒房的行为可谓花样百出,触碰社会道德底线。既然违规炒房层出不穷,整治楼市的政策也应该及时跟进。可以看到,楼市调控越来越聚焦细节,各个城市从税收、限购、限贷、供地等多方面采取措施。监管部门也先后出台了房企融资“三道红线”和房贷“两道红线”,一方面是限制开发商加杠杆,另一方面是限制居民加杠杆。
记者认为,对于一些房价过快上涨的城市,相关部门还应该及时澄清关于楼市调控的传言,对楼市信息进行全面、定期披露。例如,政府应及时向公众公布供地计划、楼盘供应计划、房价变动和调控新措施等,这样既有利于市场了解房地产信息,也可以增强楼市调控的可预期性,打破调控政策“打压-松绑-打压”的周期性轮回式预期,这也是楼市调控走向精细化的重要标志。
落实“房住不炒”,在保持政策连续性的基础上,楼市调控仍要以“稳”为主。既要避免房价再次出现大幅波动,同时,又要尊重楼市的客观规律,看清许多城市供需关系严重不平衡的现实,下大力抓紧落实长效机制,租售并举,解决刚需住房问题。要以时间换空间,为住房制度改革和房地产长效机制建设营造稳定的市场环境。（经济时报）

3. 落实“房住不炒”，不能一“限”了之

近日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，有38个城市新建商品住宅销售价格环比上涨。在4个一线城市中，广东省深圳市新房价格环比涨幅最高。中央政治局近日召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的大数据分析报告认为，深圳房价呈现结构性上涨，并未出现区域性房地产热。同时，全国多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复，房价总体稳中略升。接受《法制日报》记者采访的专家认为，我国仍处于城市化加速阶段，城镇的住房需求还在不断增加，在这样的大背景下，各地要落实“房住不炒”目标，须依法对房地产市场进行调控，鼓励市场主体加大商品房供给，落实保障性住房供给责任，促进房地产市场平稳健康发展。住房需求量大，深圳房价领涨近段时间，深圳市的房价牵动着公众的敏感神经。比如，深圳市某一套房源售价从1280万元上调到1380万元，另一套房源售价从1500万元上调到1600万元。4月22日，深圳市住房和建设局称，对于舆论反映部分住宅小区二手房价格过高问题，经初步调查，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。但深圳市的房价确实在上涨。4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，经初步测算，3月全国70个大中城市中，新房和二手房出现涨价的城市数量分别为38个和32个。今年2月的数据是，新房和二手房出现涨价的城市数量分别为21个和14个。“3月份随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。”国家统计局相关人士解读说。新房和二手房出现涨价的城市名单中都有深圳。新建商品住宅销售价格环比，深圳的涨幅是0.5%，位居北上广深4个一线城市之首。二手房价格环比，深圳的涨幅是1.6%，位列全国第一。深圳市住房和建设局解释称，根据国家统计局公布的数据，今年一季度深圳新房价格上涨1%，二手房上涨2.8%，房价总体平稳、略有上升。国内某房产信息服务平台的数据显示，在深圳市10个行政区中，除了大鹏新区无数据之外，其他9个区中有5个区二手房房价上涨、4个区二手房房价下跌。4月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告》，报告称，深圳当前房价较快上涨属于结构性上涨，深圳市宝安区、福田区、南山区上涨较快，深圳市罗湖区微跌，并未出现区域性房地产热。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《法制日报》记者分析，从全国范围看，多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复，核心城市房价稳中略升，成交量大体恢复，也未出现市场衰退。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市与公共管理学院教授赵秀池告诉《法制日报》记者，深圳房价上涨说明，深圳作为一线城市、中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区重要的桥头堡，确实有大量的住房需求。“从全国来看，我国正处于城市化加速阶段，每年有大量的人口进城，住房的需求量还在不断增加，住房供应还没有完全满足人们的需求。加之自2017年从严调控以来，房价相对处于低谷，所以房价有一定程度上涨，也在情理之中。”赵秀池说。落实“房住不炒”，不能一“限”了之4月17日，中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。这已经不是中央政治局会议首次提及“房住不炒”。2018年7月31日，中央政治局召开会议，当时的措辞是，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2019年4月19日的中央政治局会议明确提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”3个多月后，中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标，以促进房地产市场平稳健康发展。在楼建波看来，“一个国家，一个社会，不能靠投机发展起来。比如说，买一套房子比开公司赚的钱还多，这肯定是不健康的。因此，各级政府调控房地产市场必须坚持‘房住不炒’”。楼建波提醒说，“房住不炒”是我们的目标，但在走向这个目标的过程中，由于房地产市场供求不平衡，供给远小于需求，所以一定存在“房炒不住”的阶段，需要各级政府依靠法律、政策手段对房地产市场进行调控。4月22日，深圳市住房和建设局称，深圳将坚决贯彻落实党中央国务院调控决策部署，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型“五限”调控措施。楼建波认为，在一定时间内，各地有必要采取“限”的政策，这有助于依法落实“房住不炒”目标，但在住房供给长期不充分的情况下，“限”的政策只能暂时压制房价上涨，无法从根本上解决房价上涨的问题。“所以，我们进行房地产市场调控不能产生政策依赖，甚至把‘限’当成常规房地产调控手段不断加码，而应该考虑供求关系，加大市场供给。”楼建波说，同时，对于保障性住房，简单的限价也不行，还是要封闭性运行。供应保障住房，立法亟须跟进4月22日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2020年度实施计划》，今年将供应6.3万套商品房和4万套安居房。然而，根据此前国家统计局深圳调查队发布的深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报，深圳市去年常住人口增加41.22万人。2015年至2018年，深圳市每年增加的常住人口数量是60万人、52.97万人、55.08万人、49.83万人。深圳市常住人口数量的增加仅是我国城镇化的一个缩影。在赵秀池看来，目前我国仍处于城市化加速阶段。2019年城市化率为60.6%，按保守估算，每年大约1200万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要为新进城居民解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口。赵秀池的判断是，为了满足居民日益增长的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加。直到城市化目标完成以前，这个趋势不会改变。赵秀池认为，在“房住不炒”的定位下，主管部门和地方既要通过制度设计严控炒房，又要大力发展租赁市场，建立租购并举的住房制度，给承租人赋权，通过减免税收加大对个人房东和租赁机构的支持力度，增加租赁住房的供给，减少住房市场的购买压力，进而促进房地产平稳健康发展。邹琳华在《中国住房大数据分析报告》中提出的建议是，进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施，因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件；加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径，在增加住房供给的同时降低房价泡沫等。楼建波认为，房地产市场的调控主要还是促使供需关系平衡，特别是在法治的轨道上进行调控。一方面，增加商品房供应；另一方面，促使地方加大保障性住房的供给，尤其是租赁型保障住房的供给。“对于政府在增加保障性住房方面的责任，立法亟须跟上。”楼建波说。《法制日报》记者注意到，在《国务院2019年立法工作计划》中，围绕提高保障和改善民生水平，需要制定城镇住房保障条例、住房租赁条例。 （原题：《依法调控楼市坚持“房住不炒”》）

4. 落实“房住不炒”，不能一“限”了之

近日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，有38个城市新建商品住宅销售价格环比上涨。在4个一线城市中，广东省深圳市新房价格环比涨幅最高。
中央政治局近日召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的大数据分析报告认为，深圳房价呈现结构性上涨，并未出现区域性房地产热。同时，全国多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复，房价总体稳中略升。
接受《法制日报》记者采访的专家认为，我国仍处于城市化加速阶段，城镇的住房需求还在不断增加，在这样的大背景下，各地要落实“房住不炒”目标，须依法对房地产市场进行调控，鼓励市场主体加大商品房供给，落实保障性住房供给责任，促进房地产市场平稳健康发展。
住房需求量大，深圳房价领涨
近段时间，深圳市的房价牵动着公众的敏感神经。
比如，深圳市某一套房源售价从1280万元上调到1380万元，另一套房源售价从1500万元上调到1600万元。
4月22日，深圳市住房和建设局称，对于舆论反映部分住宅小区二手房价格过高问题，经初步调查，主要是部分业主挂牌价过高，存在严重背离市场行情的情况。
但深圳市的房价确实在上涨。
4月16日，国家统计局发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
数据显示，经初步测算，3月全国70个大中城市中，新房和二手房出现涨价的城市数量分别为38个和32个。今年2月的数据是，新房和二手房出现涨价的城市数量分别为21个和14个。
“3月份随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。”国家统计局相关人士解读说。
新房和二手房出现涨价的城市名单中都有深圳。新建商品住宅销售价格环比，深圳的涨幅是0.5%，位居北上广深4个一线城市之首。二手房价格环比，深圳的涨幅是1.6%，位列全国第一。
深圳市住房和建设局解释称，根据国家统计局公布的数据，今年一季度深圳新房价格上涨1%，二手房上涨2.8%，房价总体平稳、略有上升。
国内某房产信息服务平台的数据显示，在深圳市10个行政区中，除了大鹏新区无数据之外，其他9个区中有5个区二手房房价上涨、4个区二手房房价下跌。
4月27日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告》，报告称，深圳当前房价较快上涨属于结构性上涨，深圳市宝安区、福田区、南山区上涨较快，深圳市罗湖区微跌，并未出现区域性房地产热。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《法制日报》记者分析，从全国范围看，多数城市房价与交易在受疫情冲击后基本恢复，核心城市房价稳中略升，成交量大体恢复，也未出现市场衰退。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市与公共管理学院教授赵秀池告诉《法制日报》记者，深圳房价上涨说明，深圳作为一线城市、中国特色社会主义先行示范区、粤港澳大湾区重要的桥头堡，确实有大量的住房需求。
“从全国来看，我国正处于城市化加速阶段，每年有大量的人口进城，住房的需求量还在不断增加，住房供应还没有完全满足人们的需求。加之自2017年从严调控以来，房价相对处于低谷，所以房价有一定程度上涨，也在情理之中。”赵秀池说。
落实“房住不炒”，不能一“限”了之
4月17日，中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
这已经不是中央政治局会议首次提及“房住不炒”。
2018年7月31日，中央政治局召开会议，当时的措辞是，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
2019年4月19日的中央政治局会议明确提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”
3个多月后，中央政治局会议重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说，中央多次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很长一段时间内我国房地产市场调控的目标，以促进房地产市场平稳健康发展。
在楼建波看来，“一个国家，一个社会，不能靠投机发展起来。比如说，买一套房子比开公司赚的钱还多，这肯定是不健康的。因此，各级政府调控房地产市场必须坚持‘房住不炒’”。
楼建波提醒说，“房住不炒”是我们的目标，但在走向这个目标的过程中，由于房地产市场供求不平衡，供给远小于需求，所以一定存在“房炒不住”的阶段，需要各级政府依靠法律、政策手段对房地产市场进行调控。
4月22日，深圳市住房和建设局称，深圳将坚决贯彻落实党中央国务院调控决策部署，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，严格执行限购、限价、限贷、限售、限户型“五限”调控措施。
楼建波认为，在一定时间内，各地有必要采取“限”的政策，这有助于依法落实“房住不炒”目标，但在住房供给长期不充分的情况下，“限”的政策只能暂时压制房价上涨，无法从根本上解决房价上涨的问题。
“所以，我们进行房地产市场调控不能产生政策依赖，甚至把‘限’当成常规房地产调控手段不断加码，而应该考虑供求关系，加大市场供给。”楼建波说，同时，对于保障性住房，简单的限价也不行，还是要封闭性运行。
供应保障住房，立法亟须跟进
4月22日，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2020年度实施计划》，今年将供应6.3万套商品房和4万套安居房。
然而，根据此前国家统计局深圳调查队发布的深圳市2019年国民经济和社会发展统计公报，深圳市去年常住人口增加41.22万人。
2015年至2018年，深圳市每年增加的常住人口数量是60万人、52.97万人、55.08万人、49.83万人。
深圳市常住人口数量的增加仅是我国城镇化的一个缩影。
在赵秀池看来，目前我国仍处于城市化加速阶段。2019年城市化率为60.6%，按保守估算，每年大约1200万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要为新进城居民解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口。
赵秀池的判断是，为了满足居民日益增长的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加。直到城市化目标完成以前，这个趋势不会改变。
赵秀池认为，在“房住不炒”的定位下，主管部门和地方既要通过制度设计严控炒房，又要大力发展租赁市场，建立租购并举的住房制度，给承租人赋权，通过减免税收加大对个人房东和租赁机构的支持力度，增加租赁住房的供给，减少住房市场的购买压力，进而促进房地产平稳健康发展。
邹琳华在《中国住房大数据分析报告》中提出的建议是，进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施，因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件；加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径，在增加住房供给的同时降低房价泡沫等。
楼建波认为，房地产市场的调控主要还是促使供需关系平衡，特别是在法治的轨道上进行调控。一方面，增加商品房供应；另一方面，促使地方加大保障性住房的供给，尤其是租赁型保障住房的供给。
“对于政府在增加保障性住房方面的责任，立法亟须跟上。”楼建波说。
《法制日报》记者注意到，在《国务院2019年立法工作计划》中，围绕提高保障和改善民生水平，需要制定城镇住房保障条例、住房租赁条例。

5. 全面规范地产行业发展落实“房住不炒”

自2016年的中央经济工作会议提出“房住不炒”后，决策层每年都会用来定调房地产行业发展。去年新冠疫情后，本已高企的大城市房价再度出现较大幅度上涨，于是在过去这一年来，规范房地产行业发展的政策可谓接二连三。
最近的一次是6月4日财政部、自然资源部、国家税务总局、中国人民银行联合通知，将国有土地使用权出让收入划转由税务部门征收，虽然目前看只是征管方式转变，资金分配、使用格局并未改变，但业内普遍认为让征收管理更为科学统一、信息更为公开透明，将减少地方政府对土地出让收入不合理的依赖，有效治理此前土地出让收支乱象。
房地产对于中国经济社会发展的重要性和影响力之大，早已人尽皆知。如今随着房价尤其是大城市房价节节攀升，行业发展已成“双刃剑”：主要体现在各级政府每年累计数万亿元的土地出让收入对城市建设发展的重要性，2020年这一数字是8.4万亿元；同时，高房价带来的负面影响日益突出，由此引发的社会公平问题亦开始发酵，年轻人奋斗欲望渐弱、大城市生育率明显偏低等现象，或多或少都与高房价有关。
要解决这一问题，唯有落实“房住不炒”，而从房地产行业发展状况来看，多年来的野蛮生长，需要一场“刮骨疗毒”式的全面规范和整顿。
去年下半年出台的“三道红线”管控政策，现在看无疑是这一轮全面整顿的开始，与之相关的系列收紧房企融资渠道措施，也是对房地产行业影响最为深远的政策之一。因为此前房地产行业盛行的高杠杆、博房价上涨模式不再可行。
从数据上看，融资环境收紧效果已然显现，统计显示，2021年5月，上市房企单月境内外债券融资共发行52笔，较上月减少38笔，发行规模折合人民币约647亿元，环比减少30.9%。同时，上市房企财务杠杆也随之降低，根据2020年年报数据，沪深交易所和港股上市的境内房企剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1个、0.7个百分点；净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1个、26.8个百分点；现金短债比则较上年分别上升0.08、0.32至1.37、1.54。
近期，基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，收紧资管计划投资购房尾款的备案，规定证券期货经营机构不得新设资管计划投资购房尾款资产。加上此前设立的银行房贷集中度管理新规，金融机构向房地产行业输血被严格规范。
此外，大城市住宅用地供应“两集中”、各地严格规范房地产市场信息发布、严格防范经营贷消费贷违规流入房地产市场等相关措施，目的也是规范行业发展，助力落实“房住不炒”。
值得一提的是，在出台一系列限制政策的同时，对于此前房地产相关监管措施也需要根据现实情况及时修正，以适应新形势、新技术的发展与运用。比如，近日天津商品房预售拟出新规，包括缩短预售资金监管期限、扩大不纳入资金监管项目范围、非住宅项目纳入监管、增加资金交入监管账户途径、优化资金拨付流程等政策，有利于提高房地产开发企业资金使用效率。未来，各地也应该及时清理对房企不合时宜的限制政策，确保房企能够在公平、效率环境下落实“房住不炒”。
应该说，房地产行业发展依然对经济社会和民生影响重大，监管层理应全面规范，确保行业健康发展，真正让“房住不炒”落地。

6. “房住不炒”定位不变 全面落实因城施策

日前召开的中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，会议再次重申“房住不炒”定位，“稳”依然是房地产政策和市场的主基调。预计在稳的基调下，局部城市在贯彻“因城施策”方针下，可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。
近期多地购房政策有所调整，加之12月6日召开的中央政治局会议没提房地产，引发了部分人士对于未来调控政策宽松的猜测。而此次中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”定位，并明确要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，会议再次重申了“房住不炒”、长效机制、“三稳”，但并没有进一步加强语气，调控的政策口径是稳中趋松的。
中原地产首席分析师张大伟也认为，此次经济工作会议中针对房地产调控没有新内容，延续了“房住不炒”的定位，未来双向调控将是手段，房地产市场平稳是趋势。
不过，张大伟指出，虽然最近出现了部分城市的政策微调，但是整体看，基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。中央经济工作会议连续两年明确“房住不炒”，也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机，保护真实居住需求。而从“全面落实因城施策”的表述看，未来房地产调控将以中央指导、地方主导为主，不排除有部分城市政策调整，而未来微调的政策也有利于刚需。
值得注意的是，此次会议对于房地产的表述，是在“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善”这一明年重点工作中，并且在重申“房住不炒”之前，先强调的是“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。
“以往对楼市调控很重视的时候，一般是会用一整段话把房地产调控相关政策作为年度几大任务之一，今年明显弱化了，就是把它作为促进社会保障的一个组成部分而已。”贝壳研究院首席分析师许小乐接受证券时报记者采访时进一步表示，明年是全面建成小康社会的收官之年，经济稳定增长的内在诉求强，就房地产来说，要避免投资的大幅下滑拖累经济，防止房地产市场出现大幅回落，政策继续收紧的空间小。但“房住不炒”的目标没有改变，政策一旦全面放松，可能会引致市场预期的转变，加大房价上涨的压力和金融风险的隐患。因此，政策不会明显松动，“稳”依然是房地产政策和市场的主基调。在稳的基调下，局部城市在贯彻“因城施策”方针下，可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。预计这些政策主要是针对部分人群，例如承接大城市产业转移下的职工转移以及为城市发展、建设新城等吸引人才。比如，深圳作为先行示范区率先调整不合理政策（取消普宅价格标准）以及粤港澳大湾区内城市佛山、江门和珠海调整购房政策以促进人才在区域内的流动。

7. “房住不炒”定位不变 全面落实因城施策

日前召开的中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
对此，接受记者采访的业内人士认为，会议再次重申“房住不炒”定位，“稳”依然是房地产政策和市场的主基调。预计在稳的基调下，局部城市在贯彻“因城施策”方针下，可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。
近期多地购房政策有所调整，加之12月6日召开的中央政治局会议没提房地产，引发了部分人士对于未来调控政策宽松的猜测。而此次中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”定位，并明确要“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”。
上海某房地产研究院副院长杨红旭接受记者采访时表示，会议再次重申了“房住不炒”、长效机制、“三稳”，但并没有进一步加强语气，调控的政策口径是稳中趋松的。
分析师张大伟也认为，此次经济工作会议中针对房地产调控没有新内容，延续了“房住不炒”的定位，未来双向调控将是手段，房地产市场平稳是趋势。
不过，张大伟指出，虽然最近出现了部分城市的政策微调，但是整体看，基本原则不会改变，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。中央经济工作会议连续两年明确“房住不炒”，也代表了未来楼市政策将依然打击投资投机，保护真实居住需求。而从“全面落实因城施策”的表述看，未来房地产调控将以中央指导、地方主导为主，不排除有部分城市政策调整，而未来微调的政策也有利于刚需。
值得注意的是，此次会议对于房地产的表述，是在“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善”这一明年重点工作中，并且在重申“房住不炒”之前，先强调的是“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。
“以往对楼市调控很重视的时候，一般是会用一整段话把房地产调控相关政策作为年度几大任务之一，今年明显弱化了，就是把它作为促进社会保障的一个组成部分而已。”分析师许小乐接受证记者采访时进一步表示，明年是全面建成小康社会的收官之年，经济稳定增长的内在诉求强，就房地产来说，要避免投资的大幅下滑拖累经济，防止房地产市场出现大幅回落，政策继续收紧的空间小。但“房住不炒”的目标没有改变，政策一旦全面放松，可能会引致市场预期的转变，加大房价上涨的压力和金融风险的隐患。因此，政策不会明显松动，“稳”依然是房地产政策和市场的主基调。在稳的基调下，局部城市在贯彻“因城施策”方针下，可能会在国家发展战略及城市发展需求下适当调整政策。预计这些政策主要是针对部分人群，例如承接大城市产业转移下的职工转移以及为城市发展、建设新城等吸引人才。比如，深圳作为先行示范区率先调整不合理政策（取消普宅价格标准）以及粤港澳大湾区内城市佛山、江门和珠海调整购房政策以促进人才在区域内的流动。

8. 落实“房住不炒” 盘活不动产再添利器

作为落实“房住不炒”、推动不动产资产证券化的重要一步，国内首批基础设施公募REITs项目审核通过——5月14日，首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过，其中上交所5单，深交所4单，标志着沪深交易所基础设施公募REITs试点又向前迈进了重要一步。
REITs全称是“不动产投资信托基金”，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。其本质是不动产证券化，可通俗地理解为，资管机构通过一系列产品设计，将流动性不佳的房子“切割”成若干份证券化产品进行买卖，为资金的供需双方提供配置的途径。作为一种收益和风险相对适中的投资品种，公募REITs的出现有望扩展社会资本投资方式，让“笨重”的房地产“轻”起来，丰富居民的财富管理“篮子”，盘活整个不动产市场。
推动形成基础设施投资良性闭环
目前，全球多个国家已经建立了REITs市场。我国REITs起源可以追溯至21世纪初期，但直到2014年，以“中信启航专项资产管理计划”为代表的类REITs才正式起步。所谓的“类”，是指其和真正的REITs相比，制度设计还不够完善，产品结构上也有一定的区别。
近年来，随着我国法律框架、监管环境和市场条件日渐成熟，加之前期类REITs的实践经验，去年出台了一系列政策制度，为基础设施公募REITs产品的推出提供了重要支持。
“开展基础设施公募REITs试点，有利于深化金融供给侧改革，进一步增强资本市场服务实体经济能力，提升股权融资比重，拓宽社会资本投资渠道。”在2月25日召开的大湾区基础设施REITs发展论坛上，中国证监会副主席李超表示，希望各方凝聚共识、形成合力，共同推进试点工作，并及时总结经验，完善法律制度供给和相关制度安排，促进REITs市场制度化、规范化发展。
中国REITs联盟秘书长王刚表示，从企业角度讲，开展公募REITs试点，可以助力存量基础设施资产的盘活，面向社会募集权益型资金，用于企业补短板和新项目投资，培育新的优质基础设施资产，并在条件成熟时再注入REITs中，从而形成基础设施投资的良性闭环；从投资者角度讲，运营成熟的基础设施资产进入资本市场，有助于提供兼具长期配置和稳定分红的金融产品。
“从基础设施REITs产品的特点看，由于其天然能解决一些市场固有矛盾，将对投融资双方产生很大吸引力。公募REITs的出现是时代的选择，有利于丰富我国的资本市场产品，实现金融产品的探索与创新，提高金融服务实体效能，助力中国经济的转型升级。”王刚认为。
已审核通过产品种类丰富
4月21日，沪深交易所发布受理4单基础设施公募REITs项目申报后，4月28日，又有6单公募REITs产品上报，至此，公募REITs上报项目累计已达10单。5月14日，其中9单基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过。
记者梳理发现，目前已获审核通过的9单产品类型较为丰富，涉及高速公路、仓储物流、产业园区、水务等多个领域，项目股东方多为大型央企、国企或者大型龙头民企，项目多位于国家重点战略发展区域。
中航基金公募REITs业务相关负责人表示，4月21日申报的首批4单项目从类型上有特许经营权和园区产权类这两种业态，特许经营类收入比较稳定，产权类的项目资产升值更有想象空间，上述项目均符合国家发改委、中国证监会对底层资产的标准和要求。此外，已上报的10单项目，在底层资产质量、业态分布和区域分布等方面都极具代表性，资产质量优秀，现金流稳定，相比于文件中规定的标准有着更高的要求，优中选优。
新华基金梳理首批申报的4单项目发现有三大特征，第一是项目股东方背景突出，均为大型央企或地方国企；第二是项目质地较好，首批项目盈利状况稳健；第三是原始权益人为支持项目成功发行，首批项目原始权益人认购比例都大幅超过规定的20%。
上交所称，将在中国证监会的指导和部署下，在相关基础设施公募REITs项目取得证监会基金注册批复后，按照公开发行证券的相关流程和要求，推动市场持续做好首批基础设施公募REITs的询价、发售、上市交易等工作，尽快形成市场规模和市场合力，打造首批试点良好的示范效应。
　　市场机遇和风险并存
“可以预见，在公募REITs试点基础上，这类产品的试点范围和区域都将逐渐扩大，公募REITs发行可能会逐步走向常态化。”王刚认为，随着今后中国公募REITs的法律框架与税收政策逐渐完善，REITs底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人资产配置的重要选择对象。
未来，国内REITs发展可能面临部分风险和挑战。天风证券分析师郭丽丽认为，首先，REITs证券价格可能受到利率波动影响，体现在证券定价、财务压力与盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和价值也可能受到市场供需关系的影响。
其次，在税务方面，目前针对REITs的相关税务条款并未颁布，可能会对这类财富管理产品的投资收益带来不确定性。如果今后REITs进入房地产行业，则可能面临涉及传统房地产行业的政策影响。
再次，在财务风险方面，REITs基础资产产权的潜在风险包括资产产权及其所属土地的权属在生成过程中的法律瑕疵和纠纷，如果REITs没有足够的资金来保证业务运作，可能导致物业贬值或停转。还可能出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租金市场价格出现大幅下降或其他因素导致物业资产无法正常运营的情况，可能会对基础设施现金流产生不利影响。
公募REITs发行初期还可能面临市场波动。植信投资研究院分析师张秉文认为，在公募REITs上市初期，可能出现两种情况：一是类似部分股票IPO上市的“大热”，REITs出现连续涨停。二是也可能遇冷，类似部分公募基金产品在上市交易后出现价格大幅波动。总之，公募REITs对投资者而言是值得关注的投资机会，但要综合考量自身风险承受力，要谨慎参与。
中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为，中国基础设施存量规模可能超过100万亿元，按照资产证券化率1%计算，基建REITs潜在市场规模超1万亿元。伴随着首批基础设施公募REITs项目获沪深交易所审核通过，未来，这一全新的万亿量级投融资市场将被激活，对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有重要意义。